El alquiler vacacional en Alcúdia puede ser una excelente fuente de ingresos, pero requiere planificación, inversión inicial y cumplimiento normativo estricto. Esta guía analiza rentabilidad real, licencias, costes y factores clave para maximizar el retorno de tu inversión.
Marco legal: licencias VTV/ETV en Baleares
¿Qué es una licencia VTV/ETV?
- VTV (Vivienda Turística de Vacaciones): Licencia para alquilar viviendas completas
- ETV (Estancia Turística en Vivienda): Similar, término actual en Baleares
- Obligatoria: Sin ella, multas de 40.000-400.000 € según gravedad
- Transferible: Se vende con la propiedad
Restricciones en Alcúdia (2025)
- Moratoria: NO se conceden nuevas licencias en zonas saturadas
- Zonas permitidas: Principalmente urbanizaciones residenciales fuera del centro
- Zonas prohibidas: Casco antiguo de Alcúdia, Port d'Alcúdia centro
- Valor de mercado licencia: 50.000-120.000 € (solo transferible con vivienda)
⚠️ Advertencia importante
Compra SOLO viviendas que YA tengan licencia ETV activa si tu plan es alquiler vacacional. Conseguir nueva licencia es prácticamente imposible en Alcúdia desde 2020. Verifica en el Registro de Turismo de Baleares antes de comprar.
Rentabilidad potencial: números reales
Ejemplo: Villa 4 dormitorios en zona residencial Alcúdia
- Inversión inicial: 1.200.000 € (vivienda con licencia)
- Temporada alta (julio-agosto): 3.500-4.500 €/semana (8 semanas = 32.000 €)
- Temporada media (mayo-junio, sept): 2.500-3.200 €/semana (8 semanas = 22.400 €)
- Temporada baja (abril, oct): 1.800-2.200 €/semana (4 semanas = 8.000 €)
- Total ingresos brutos anuales: 62.400 € (20 semanas ocupadas)
Costes operativos anuales
- Gestión profesional (20%): 12.480 €
- Limpieza entre huéspedes: 150 € × 20 = 3.000 €
- IBI (impuesto inmobiliario): 1.800 €
- Comunidad de propietarios: 1.200 €
- Suministros (luz, agua, wifi): 2.400 €
- Mantenimiento y reparaciones: 3.000 €
- Seguro hogar + RC: 800 €
- Ropa de cama, reposición: 1.200 €
- Marketing (Airbnb, Booking): 3.120 € (5% comisión)
- Total costes: 29.000 €/año
Beneficio neto
- Ingresos brutos: 62.400 €
- Costes operativos: -29.000 €
- Beneficio neto: 33.400 €/año
- Rentabilidad sobre inversión: 2,8% bruto anual
- Más revalorización: 4-6% anual histórico en Alcúdia
- Rentabilidad total estimada: 6,8-8,8% anual
Factores que afectan la rentabilidad
Ubicación dentro de Alcúdia
- Primera línea de playa: +30-40% en tarifas, ocupación 90%
- Con piscina privada: +25% en tarifas
- Cerca servicios (Port d'Alcúdia): Mayor ocupación temporada media
- Vistas al mar: +20% en precio por noche
Características que aumentan reservas
- Piscina climatizada (+15% ocupación invierno)
- Aire acondicionado en todas habitaciones (imprescindible)
- WiFi fibra de alta velocidad (fundamental post-COVID)
- Barbacoa y zona exterior cuidada
- Parking privado (muy valorado)
Gestión: ¿autogestionada o profesional?
Gestión profesional (recomendada)
- Comisión: 18-25% de los ingresos
- Servicios incluidos: Publicación en plataformas, atención cliente 24/7, check-in/out, limpieza, mantenimiento
- Ventajas: Sin preocupaciones, optimización tarifas, mejor ocupación
- Empresas locales: Varias especializadas en Alcúdia
Autogestión
- Ahorro comisión: Sí, pero requiere tiempo y presencia
- Desafíos: Emergencias, reclamaciones, limpieza, llaves
- Viable si: Vives en Mallorca o tienes contacto local de confianza
Plataformas de alquiler
Airbnb
- Comisión: 3% anfitrión + 14% huésped
- Ventajas: Mayor visibilidad internacional, sistema reseñas potente
- Público: Familias, grupos de amigos, estancias 7-14 días
Booking.com
- Comisión: 15-18% según categoría
- Ventajas: Profesionalismo, público europeo consolidado
- Requisitos: Más exigentes en calidad y servicios
Agencias locales
- Comisión: 20-30% pero gestionan todo
- Ventajas: Conocen el mercado, clientes recurrentes, mantenimiento incluido
Fiscalidad del alquiler vacacional
Impuestos a pagar
- IRPF: Los ingresos tributan como rendimientos de capital inmobiliario
- Deducible: IBI, comunidad, suministros, amortización (3%), intereses hipoteca, seguros
- Tasa turística: 2-4 € por noche y huésped (depende temporada), a cargo del huésped pero tú la ingresas
- IVA: Exento (alojamiento turístico sin servicios hoteleros)
Ejemplo fiscal simplificado
- Ingresos brutos: 62.400 €
- Gastos deducibles: 29.000 €
- Base imponible: 33.400 €
- IRPF (19-23% según tramo): ~7.000 €
- Beneficio neto después impuestos: ~26.400 € (2,2% sobre inversión)
Riesgos y consideraciones
Regulación cambiante
- Gobierno balear puede endurecer restricciones (ya lo ha hecho)
- Posibles nuevos impuestos o tasas turísticas
- Limitaciones de días de alquiler (algunas zonas max 90-120 días/año)
Desgaste de la propiedad
- Uso intensivo acelera deterioro (pintura, muebles, electrodomésticos)
- Presupuesta 3-5% del valor vivienda en mantenimiento anual
Ocupación no garantizada
- Estimaciones basadas en 20 semanas ocupadas (50% del año)
- Años malos (crisis, clima) pueden bajar a 30-40%
- Competencia alta en Alcúdia (muchas VTV)
¿Merece la pena en 2025?
SÍ, si...
- La vivienda YA tiene licencia ETV (imprescindible)
- Buscas rentabilidad combinada (alquiler + revalorización)
- Tienes gestión profesional o vives cerca
- Puedes asumir periodos de baja ocupación
- Tu horizonte de inversión es 7-10 años mínimo
NO, si...
- La vivienda no tiene licencia (no podrás alquilarla legalmente)
- Buscas solo rentabilidad alta a corto plazo (<5 años)
- No puedes gestionar imprevistos (roturas, reclamaciones)
- Quieres usar la casa más de 6 meses al año (incompatible)
Alternativa: alquiler de larga temporada
Opción menos rentable pero más estable
- Alquiler anual: 1.800-2.500 €/mes (villa 4 dorm.)
- Ingresos anuales: 21.600-30.000 €
- Menos costes: Sin limpieza semanal, menos desgaste
- Ventaja: Ingresos predecibles, menos gestión, inquilinos cuidadosos
- Desventaja: Menor rentabilidad (~1,8-2,5% vs 2,8% VTV)
Conclusión: ¿inversión o negocio?
El alquiler vacacional en Alcúdia es más un complemento a la inversión inmobiliaria que un negocio altamente rentable por sí solo. La rentabilidad real (~2,8% neto) es modesta, pero sumada a la revalorización histórica (4-6% anual), ofrece un retorno total interesante.
La clave está en comprar bien (con licencia), gestionar profesionalmente y tener horizonte largo plazo.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué rentabilidad puedo esperar del alquiler vacacional en Alcúdia?
La rentabilidad bruta del alquiler vacacional en Alcúdia oscila entre 6-9% anual para villas bien ubicadas. Una villa de 800.000€ puede generar 50.000-70.000€/año en ingresos brutos. Descontando gastos (gestión, limpieza, mantenimiento, impuestos), la rentabilidad neta es del 4-6%. Las propiedades cerca de playas y con licencia VTV/ETV tienen mayor rentabilidad.
¿Qué es la diferencia entre licencia VTV y ETV?
VTV (Vivienda Turística de Vacaciones) es para casas unifamiliares completas con uso exclusivo. ETV (Estancia Turística en Vivienda) es para apartamentos en edificios plurifamiliares. En Alcúdia, las villas necesitan licencia VTV. Ambas requieren cédula de habitabilidad y cumplir normativa turística balear.
¿Cuánto cuesta obtener la licencia VTV en Alcúdia?
Obtener la licencia VTV cuesta entre 500-1.500€ incluyendo: cédula de habitabilidad (200-400€), tasas municipales (150-300€), gestoría (300-600€), y posibles adaptaciones (0-5.000€ si faltan requisitos). El trámite tarda 2-4 meses. Una vez obtenida, es vitalicia mientras se mantenga la actividad.
¿Cuántos días al año puedo alquilar mi villa?
En Baleares no hay límite de días de alquiler con licencia VTV, a diferencia de otras comunidades. Puedes alquilar 365 días/año si lo deseas. Sin embargo, la ocupación real en Alcúdia es del 60-75% en villas bien gestionadas (180-270 noches/año), con picos en julio-septiembre.
¿Qué gastos debo considerar en el alquiler vacacional?
Gastos principales: gestión y marketing (20-30% ingresos), limpieza entre huéspedes (30-50€ por cambio), mantenimiento preventivo (5-8% ingresos), seguros específicos (800-1.500€/año), suministros (10-15% ingresos), comunidad si aplica, e IBI. En total, los gastos representan el 35-45% de los ingresos brutos.
¿Es obligatorio contratar una empresa de gestión?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable si no resides en Mallorca. La gestión profesional se encarga de: publicación en plataformas (Airbnb, Booking), atención 24/7, limpieza, check-in/out, mantenimiento y cumplimiento legal. Cobra 20-30% pero suele generar 40-60% más ingresos que autogestión amateur.
¿Cuál es la mejor zona de Alcúdia para alquiler vacacional?
Las zonas con mejor rentabilidad son: Alcanada (exclusividad, golf, precio alto), Playa de Alcúdia (familias, demanda alta), y Mal Pas-Bonaire (primera línea, precio premium). Evita zonas muy alejadas de playa o sin servicios cercanos. La proximidad a playa (max 1km) aumenta ocupación en 25-40%.
¿Puedo usar mi villa parte del año y alquilarla el resto?
Sí, muchos propietarios usan modelo mixto: disfrutan 2-3 meses al año (julio-agosto + primavera) y alquilan el resto (9-10 meses). Esto genera rentabilidad 4-5% neta y permite uso personal. El 70% de propietarios VTV en Alcúdia usan este modelo. Es el equilibrio perfecto inversión-disfrute.
